Depuis le 21 février 2026, un nouveau dispositif ficscal a pris le relais du Pinel : la loi Jeanbrun. Ce mécanisme inédit redonne de l'attractivité à l'investissement locatif privé tout en répondant à une crise du logement sans précédent. Voici tout ce que vous devez savoir sur le dispositif et pourquoi la qualité des travaux est la clé de votre avantage fiscal.
Le marché immobilier français traverse une crise structurelle profonde. La fin du dispositif Pinel au 31 Décembre 2024 a provoqué un effondrement immédiat de l'investissement locatif : en 2025, moins de 10 000 logements neufs ont été vendus à des investisseurs, contre une moyenne de 60 000 par an, les années précédentes. Sur la même période, la part des investisseurs dans l'immobilier neuf à chuté de 63 % entre 2021 et 2024, tandis que les mises en chantier reculaient de 22 %. Résultat : 2,9 millions de dossiers sont aujourd'hui en attente de logement social et les loyers continuent de progresser sous l'effet d'une pénurie persistante.
Face à cette situation, le gouvernement de Sébastien Lecornu a présenté le 23 Janvier 2026, son plan " Relance logement " avec un objectif ambitieux : construire 2 millions de logements d'ici 2030 et remettre 50 000 logements locatifs privés sur le marché dès cette année. Pour y parvenir, la loi de finance 2026 introduit le dispositif Jeanbrun, porté par le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, et inscrit au journal officiel le 20 février 2026.
Le dispositif créé un nouveau statut du bailleur privé. Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d'impôt directe, la loi Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal: chaque année, l'investisseur peut déduire une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers, réduisant ainsi sa base imposable. C'est une première en France pour une location nue.
L'autre différence fondamentale avec le Pinel est géographique : Le dispositif Jeanbrun s'applique partout en France, sans zonage. Que vous soyez à Paris, Bordeaux, Marseille, Strasbourg ou Rennes, vous bénéficiez des mêmes avantages fiscaux, à condition de respecter les plafonds de loyers.
La logique du dispositif est claire : plus le loyer pratiqué est bas, plus l'avantage fiscal accordé à l'investisseur est élevé. Trois niveaux de loyer encadré sont définis : intermédiaire, social et très social, chacun associé à un taux d'amortissement et à un plafond de déduction spécifiques.
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, plusieurs conditions doivent être réunies.
Le type de bien. Seuls les logements situés dans des immeubels collectifs sont éligibles. Les maisons individuelles sont expressement exclues du dispositif, qu'elles soient neuves ou anciennes.
La nature du bien. Le dispositif couvre deux catégories : les logements neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), et les logements anciens à condition que les travaux de réhabilitation représentent au minimum 30 % du prix d'acquisition et que le bien atteigne la classe énergétique A ou B au DPE à l'issue des travaux.
La durée d'engagement. Le bien doit être mis en location nue, utilisé comme résidence principale par le locataire, pendant une durée minimale de 9 ans.
Le locataire. Les ressources du locataire doivent être inférieures à des plafonds définis selon le niveau de loyer choisi. Les locations au sein du cercle familial proche sont interdites.
La fenêtre d'acquisition. Le dispositif s'applique aux logements acquis ou achevés entre le 21 février 2026 et le 31 décemebre 2028.
L'avantage fiscal repose sur deux mécanismes complémentaires.
L'amortissement annuel déductible. L'investisseur peut déduire chaque année, de ses revenus fonciers, entre 3,5% et 5,5% calculés sur 80% de la valeur du bien. Le plafond de déduction varie selon le niveau de loyer paratiqué :
Le déficit foncier imputable sur le revenu global. En plus de l'amortissement, toutes les charges locatives sont déductibels : intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux d'entretien. Si l'ensemble de ces déductions génère un déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscla dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond est doublé à 21 400 € jusqu'au 31 décembre 2027, à condition que les travaux de performance énergétique aient été réalisés, une incitation forte à rénover le logement en profondeur.
Dans le cas d'un investissement dans l'ancien, qui représente la grande majorité des opportunités du marché, l'éligibilité au dispositif Jeanbrun est directement conditionnée à la réalisation de travaux. Ces travaux doivent remplir deux critères simultanément : atteindre au moins 30% de la valeur du bien en termes de budget et conduire à un classement DPE en A ou B.
C'est précisément sur ce point que le choix du professionnel en charge des travaux devient un enjeu patrimonial à part entière. Des travaux mal calibrés, insuffisants pour atteindre les performances énergétiques ciblées, peuvent tout simplement faire perdre l'éligibilité au dispositif et donc l'intégralité de l'avantage fiscal sur 9 ans.
Activ Travaux est un contractant général spécialisé dans la rénovation globale des logements. En tant qu'interlocuteur unique, chaque concessionaire du réseau prend en charge l'intégralité de votre projet de rénovation, du diagnostique initial jusqu'à la réception du chantier, en passant par la conception ,le chiffrage, la sélection et la coordination des corps d'états et le suivi global des travaux.
Un dimensionnement précis pour valider l'éligibilté. L'un des premiers enjeux d'un projet Jeanbrun dans l'ancien est de s'assurer que le budget travaux représente bien au moins 30% du prix d'acquisition. Trop faible, et vous perdez l'éligibilité. Trop élevé sans valeur ajoutée, et votre rentabilté s'érode. Activ Travaux vous accompagne pour calibrer précisément le programme de travaux, en tenant compte de la valeur du bien et des économies fiscales à l'arrivée.
L'expertise en matière de performance énergétique. Comme pour chaque corps d'état intervenant sur un chantier , les concessionnaires Activ Travaux , s'appuient sur un réseau local de professionnels et d'entreprises rigoureusement selectionnés , il en va de même pour les diagnostiqueurs , dont l'étude est le point de départ des travaux à orientation énergétique. De plus, la vision globale du contractant général en matière d'amélioration de la performance énergétique d'un bâtiment facilite l'atteinte des classes A ou B ciblées.
Un seul contrat, uen seule responsabilité. Coordonner soi-même plusieurs artisans sur un chantier de rénovation gloable, c'est prendre le risque de rétards, de malfaçons, d'une documention incomplète ... En tant que contractant général, Activ Travaux s'engage sur le résultat. Vous avez un seul interlocuteur, un seul calendrier et une responsabilité contractuelle clairement définie.
Une documentation fiscale structurée. Pour bénéficier de l'amortissement Jeanbrun et du déficit foncier majoré, votre dossier fiscal doit être irréprochable : factures détaillées, attestation de fin de travaux, rapport DPE post-rénovation. Activ Travaux vous remet l'ensemble des justificatifs nécéssaires à votre déclaration, en lien avec votre conseiller en gestion de patrimoine ou votre expert-comptable.
Une valorisation patrimoniale sur le long terme. Un appartement rénové aux normes les plus récentes, doté d'une excellente étiquette énergétique, est plus facile à louer, justifie un loyer mieux positionné dans les plafonds et conserve sa valeur sur les 9 ans d'engagement de location.
